1.土地使用年限短

与住宅相比，商业公寓土地的使用性质大多属于商场、办公楼或酒店的特点。与住宅用地相比，使用寿命为70年。由于这类商业公寓的种类不同，土地使用寿命仅为40至50年，商业公寓的土地使用寿命到期时，需要补足巨额地价才能继续使用。

2.高税金转让买卖难

根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%—60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税，各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%—14%。

3.房贷利息高期限短

虽然商用公寓不受住房限购令，贷款限制令的影响，但由于是具有商业特色的物业，只能获50%以上的物业，最长10年的贷款，不能申请利率较低的公积金抵押贷款。目前，商业项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍至1.3倍，住房贷款利率增加1.1倍。与住宅相比，公寓的利息成本要高得多，这并不值得。

4.管理费水电费更贵

公寓的管理费和水电费远高于住宅，因为公寓是按照商业水电费的标准支付的。

5.不能入户没有学位

购买商业公寓不能进落户，虽然许多商业公寓位于城市中，周围也有好的学校，但由于不能落户，很难上大学。