二手房与新房的价.值差异主要就在于折旧，二手房一般都会有较长时间的使用时间，所以在出售时就需要进行折旧，然后再确定出售的价格。那么你知道影响二手房折旧的因素有哪些吗？下面就来一起看看这个问题。

影响二手房折旧的因素主要有以下几方面：

1、物理因素：物理因素是影响房屋折旧的不可避免的因素，包括建筑物的自然老化，一般是由风雨的侵蚀、机械震动等原因造成的；使用过程中人为的损坏；灾害性损坏，如水灾、风灾、火灾、地震等造成的损坏；由于设计、用料或施工原因而造成的“先天性”磨损。

2、功能性因素：功能性折旧是指由于需求变化、技术进步、经济发展等原因而使同类型房屋变得功能不适宜、设施不足、设计不良、结构简陋或规格过时等引起的房地产的相对减价。例如，现在很多住宅都是成套独用，有室有厅，楼顶有防水隔热层、地下有桩基，相比之下，原来的那些不成套、不独用、有室无厅、无桩基、无隔热层的住宅的使用功能就退化了，这时就需要进行功能性折旧。

3、经济性因素：经济性折旧是指由房地产外在因素导致的效用和价.值降低造成的损失和价格下降，这常常是由于市场变化或政府行为导致的房地产佳用途的改变而引起的。主要包括竞争对手增加、需求减少、城市发展重.心转移、市容老化、公共设施不足、居民区接近污染严重的工业区等造成的相对减价。