预售商品房预告登记是购房者购买了尚未建成的商品房，与房开公司签订商品房预售合同后，为保障将来实现物权，向登记机构申请的一项登记业务。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预售商品房抵押权预告登记是指购房者以商品房期房做抵押，向金融机构申请购房贷款，与金融机构签订抵押合同后，为保障债权，向登记机构申请的一项登记业务。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条，抵押权是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

《民法典》规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”办理不动产预告登记能够防止“一房二卖”、防范交易风险，可以进一步规范房地产市场，切实维护购房人的合法权益。